תמהיל משכנתא
כשתתחילו בתהליך של לקיחת משכנתא מהבנק ככל הנראה תיתקלו במושג שנקרא "תמהיל משכנתא". תמהיל המשכנתא הוא למעשה מסלולי הפירעון העתידיים של ההלוואה או בעצם כמה אתם עתידים לשלם כל חודש. התמהיל מורכב ומושפע מהנתונים האישיים שלכם, והוא החלק הכי חשוב במשכנתא. בדיוק בגלל זה חשוב להכיר את המסלולים ולבנות תמהיל אטרקטיבי ונכון עבורכם.
מה משפיע על תמהיל המשכנתא
אין נוסחה או שיטה אחת לכלל הציבור, בגלל שתוכנית המשכנתא עתידה להיות מותאמת אליכם וליכולת ההחזר שאתם יכולים לבצע. התמהיל בעצם מנסה לחזות ככל שניתן, על פי הנתונים שלכם, את החזר תשלומי המשכנתא עבורכם ולוקח בחשבון את הפרטים הבאים :
- המאפיינים שלכם : מצב משפחתי, גיל, משכורות ועוד.
- הוצאות והכנסות עתידיות – קרן השתלמות שעתידה להיפרע, נסיעה ארוכה עם כל המשפחה לחו"ל, ירושה? כל הדברים הללו משפיעים על העמלות ובניית תמהיל המשכנתא.
- צפי לקידום בעבודה : המשכורת הולכת לגדול בקרוב? זה בהחלט משהו היכול להשפיע על בניית תמהיל המשכנתא ויש לציין זאת בפני יועץ המשכנתאות.
- מבט לעתיד – בעת בניית התמהיל הבנק מסתכל גם על הריבית העתידית במשק, שוק המט"ח, מצב האינפלציה, מדד תשומות הבניה ועוד נתונים העלולים להשפיע על המשכנתא.
- העדפה אישית – הבנק משאיר לשיקולכם האם לקחת סיכונים בהחזר החודשי של המשכנתא או לבצע החזר קבוע בכל חודש.
מסלולי משכנתא פופולריים
היום יש כל כך הרבה מסלולי ואפשרויות לקחת משכנתא ומגוון מסלולים שהבנקים מציעים בבניית התמהיל, אציג את העיקריים שבהם :
- מסלול משכנתא בריבית פריים – אולי המסלול האטרקטיבי ביותר. הוא פופולרי במיוחד מאחר ואינו צמוד למדד שמשתנה באופן תכוף וכך גם ההחזר החודשי. הגורם היחידי שמושפע מתנודות השוק הוא הריבית. יתרון נוסף במסלול זה הוא שניתן לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון וללא קנס.
- מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – המסלול הזה פופולרי בגלל הסיכון הנמוך מאחר ואנו לא צמודים למדד. מהצד השני, הבנק יודע זאת מצוין ובמסלול הזה אנו צפויים לקבל ריביות גבוהות יותר. בגלל שהמדד משתנה בין חודש לחודש, יש המון אנשים שיעדיפו לשלם אולי קצת יותר, אבל בצורה שהסיכוי שתשתנה מחודש לחודש נמוכה משמעותית.
- מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – המסלול הזה מצד אחד בטוח יחסית בגלל שההחזר ידוע מראש אבל מהצד השני צריך לקחת בחשבון ששינויים במדד יגרמו לקרן ההלוואה לעלות. נוסף על כך, אתם עתידים לשלם ריבית דריבית מעליה במדד ולגרום להלוואה לתשלומים החודשיים לעלות.
- מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – מסלול בו הריבית משתנה בצורה דינאמית בהתאם לריבית החודשית במשק. הבנקים לרוב ידאגו שהריבית במסלול תהיה נמוכה, אבל הם לא עושים את זה סתם. עם הזמן הריבית במסלול הזה משתווה לריבית הרגילה ולפעמים אף עולה עליה.
יועץ משכנתאות ותמהיל משכנתא
כפי שכבר ראינו, קיימים מגוון סוגי מסלולים המשתנים בצורה דינאמית. המשמעות בבחירת תמהיל לא נכון תעלה לכם במקרה הטוב עשרות אלפי שקלים. יועץ משכנתאות ידאג לבנות עבורכם תמהיל שמחולק בין המסלולים בצורה הטובה, הנכונה והנוחה ביותר עבורכם והוא אחראי לבניית האסטרטגיה וניהול המשא ומתן לקביעת הריבית מול הבנק.
לעיתים צריך לשלב בין 3-4 מסלולים שירכיבו יחדיו את ההלוואה המנצחת. זכרו כי לרוב שיחת ייעוץ עם יועץ משכנתאות היא חינם ומומלץ ליצור קשר לייעוץ ובדיקת התמהיל. אחרי הכל, מדובר אולי על ההלוואה הגדולה שתיקחו בחייכם ויש לעשות זאת בתבונה.
או השאירו פרטים לקבלת שיחה חוזרת:
